Mietzuschlag bei unwirksamer Renovierungsklausel
19.10.2017
Der Mieter einer Wohnung verlangt von den Vermietern die Rückzahlung von Miete. Die Wohnung ist öffentlich gefördert und unterliegt dem Wohnungsbindungsgesetz. Die vereinbarte Klausel zu den Schönheitsreparaturen ist unwirksam. Der Vermieter verlangt unter Hinweis auf § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) jährliche Kosten für Schönheitsreparaturen in Höhe von 10,32 Euro pro Quadratmeter. Der Mieter zahlte unter Vorbehalt.
Die auf Rückzahlung der Miete gerichtete Klage blieb erfolglos.
Bei einer preisgebundenen Wohnung kann der Vermieter die Miete einseitig bis zur Höhe des zulässigen Entgelts erhöhen, wenn die Miete bisher darunter liegt. Das ergibt sich aus § 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG.
Kostenmiete begrenzt Miethöhe
Das zulässige Entgelt besteht bei öffentlich gefördertem Wohnraum in der Kostenmiete. Diese darf nicht über dem Betrag liegen, den der Vermieter zur Deckung der laufenden Aufwendungen benötigt. Zu den laufenden Aufwendungen gehören unter anderem Instandhaltungskosten. Zu diesen zählt auch ein Zuschlag für die Kosten der vom Vermieter zu tragenden Schönheitsreparaturen. Stellt sich heraus, dass die Klausel unwirksam ist, kann der Vermieter die Kostenmiete einseitig erhöhen.
Der Vermieter ist in einem solchen Fall vor Ausspruch einer Mieterhöhung nicht verpflichtet, dem Mieter die Vereinbarung einer wirksamen Renovierungsklausel anzubieten. Eine solche Pflicht ergibt sich weder aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben noch aus dem allgemeinen Rücksichtnahmegebot.
(BGH, Urteil v. 20.9.2017, VIII ZR 250/16)
