Immobilienrecht

Haus-, Wohnungs- und Grundstückskauf:

So wie der Bau eines Hauses ist stets ein Geschäft von erheblicher, wirtschaftlicher Bedeutung für alle Beteiligten. Rechtliche Beratung ist für alle Beteiligten unverzichtbar. Die notarielle Beurkundung sichert dabei nur den rechtlichen Mindeststandard. Erfahrungsgemäß ist kein juristischer Laie in der Lage, den Inhalt und die Bedeutung eines Notarvertrages bei der Beurkundung in seiner gesamten Tragweite zu erfassen.

Beim Kauf einer Neubauimmobilie vom Bauträger ist vor allem der Baubeschreibung ein besonderes Augenmerk zu widmen. Die Abwicklung der Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln beim Kauf einer Neubauimmobilie richtet sich im Wesentlichen nach den gleichen Regeln wie beim klassischen Bauvertrag, weswegen ich auf die Ausführungen zum Baurecht verweisen.

Beim Kauf einer Wohnung und dem Auftreten von Mängeln beim Gemeinschaftseigentum ist die Mitberechtigung der anderen Miteigentümern zu berücksichtigen. In der Regel empfiehlt sich eine gemeinsame Vorgehensweise. Auch das mögliche Vorhandensein von Altlasten und die daraus resultierenden Folgen sollten vertraglich geregelt sein.

Beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie wird meistens in zulässiger Weise die Gewährleistung für Mängel ausgeschlossen. Mängelansprüche können dann nur noch durchgesetzt werden, wenn bewiesen werden kann, dass der Verkäufer beim Kaufvertragsabschluss von den Mängeln wusste. Dies ist nicht leicht, aber mittels zielgerichteter Recherchen dennoch häufig möglich. Teil meiner Beratung ist es, Ihnen zu sagen, bei wem und wonach zu fragen ist, z. B. bei Feuchtigkeitsschäden, Holzschädlingsbefall etc.

Besondere Rechte an Grundstücken
Grundstücke dienen sehr häufig durch Einräumung von Grundschulden oder Hypotheken als wirtschaftliche Sicherheit bei Kreditaufnahmen. Oft bestehen an Grundstücken auch (Mit-)Benutzungsrechte Dritter im Rahmen von Grunddienstbarkeiten wie Geh- und Fahrtrechte, Leitungsrechte, deren Inhalt und Umfang nicht immer, insbesondere wenn sie bereits vor Jahrzehnten bestellt wurden, eindeutig festzustellen sind. Auch wirtschaftliche Nutzungsrechte wie Nießbrauchsbestellungen, Reallasten und Rentenschulden oder eine Erbbaurechtsbestellung begründen Rechte und Pflichten, die den Betroffenen oft nicht klar sind.

Wohnungseigentumsrecht

Der Wohnungseigentümer in der Eigentümergemeinschaft ist Eigentümer seiner Wohnung und mit den anderen Wohnungseigentümern Miteigentümer des Gemeinschaftseigentums (Grundstück und Außengebäudeteile etc.) und damit rechtlich fest eingebunden in die Eigentümergemeinschaft.

Die relevanten Regelungen des Zusammenlebens der Eigentümergemeinschaft finden sich im Wohnungseigentumsgesetz und in der notariellen Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft.

Im Rahmen dieser Bestimmungen können die Eigentümer in der Eigentümerversammlung Beschlüsse zur Bewirtschaftung und Verwaltung treffen. Bei der Beschlussfassung sind verschiedene Formalien zu beachten. Darüber hinaus muss ein Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen und darf die Rechte einzelner überstimmter Eigentümer, die auch an den Beschluss gebunden sind, nicht verletzen.

Änderungen der Gemeinschaftsordnung und Abweichungen vom Gesetz können überhaupt nicht durch Beschluss geregelt werden, für sie ist die Zustimmung aller Wohnungseigentümer notwendig. Bestimmte Angelegenheiten können mit einfacher, andere mit qualifizierter Mehrheit beschlossen werden.

Ein Eigentümer, der sich durch eine Beschlussfassung in seinen Rechten verletzt fühlt, kann den Beschluss binnen Monatsfrist beim Amtsgericht anfechten und auf Rechtmäßigkeit überprüfen lassen.

WEG-Verwalter

Ich berate und vertrete WEG-Verwalter bzw. die von diesen verwalteten Eigentümergemeinschaften, z. B. zu folgenden Themen:

Wohngeldabrechnung
Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen
Unterbindung unzulässiger Nutzungen, z. B. Gewerbebetrieb in Wohnungen
Entfernung unzulässiger baulicher Veränderungen, z. B. Balkon
Hausgeldinkasso, ggf. mit Durchsetzung einer Versorgungssperre
Verfolgung von Gewährleistungsansprüchen gegenüber dem Bauträger

WEG-Verfahren

Da im Falle eines Rechtsstreits in einer Eigentümergemeinschaft Sieger und Verlierer weiterhin in der Gemeinschaft zusammenbleiben (müssen), ist stets eine allgemein konsensfähige Lösung zu finden und der Rechtsstreit zu vermeiden. Kommt eine gütliche, vorgerichtliche Einigung nicht in Betracht, weil z. B. schon eine Beschlussanfechtung eingereicht wurde, ist es mein Anliegen, die Interessen der Mandanten vor dem WEG-Gericht zügig und effizient durchzusetzen.

Maklerrecht