Die Anwendbarkeit mietrechtlicher Mangelrechte auf den Heimvertrag

Die Anwendbarkeit mietrechtlicher Mangelrechte auf den Heimvertrag

1. Grundlagen - Der Heimvertrag
Gegenstand des Heimvertrags ist seitens des Unternehmers die Überlassung eines Wohnraums sowie die Erbringung von Pflege- und Betreuungsleistungen, sowie seitens des Bewohners die Zahlung der Heimmiete. Der Heimvertrag ist geregelt im Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz (WBVG). Die Schriftform ist vorgeschrieben (§ 6 Abs. 1 WBVG); nicht schriftlich geschlossene Heimverträge bleiben aber wirksam, soweit sie nicht gegen das WBVG verstoßen. Der Vertrag läuft regelmäßig auf unbestimmte Zeit; eine Befristung ist unzulässig, soweit die Befristung dem Interesse des Heimbewohners widerspricht (§ 4 Abs. 1 WBVG). Der Heimbewohner kann den Vertrag ordentlich spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf desselben Monats schriftlich kündigen (§ 11 Abs. 1 WBVG). Eine außerordentliche, fristlose Kündigung aus wichtigem Grund ist dann möglich, wenn dem Heimbewohner die Fortsetzung des Vertrags bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zumutbar ist (§ 11 Abs. 3 WBVG).
Der Heimbewohner kann zudem gemäß § 11 Abs. 2 WBVG den Heimvertrag ohne die Angabe von Gründen binnen zwei Wochen kündigen.

2. Der Fall
Die Mutter des Beklagten lebt in einem Pflegeheim. Für die von ihr nicht mehr bezahlten Heimkosten haftet der Beklagte. Gegen die geltend gemachten Heimkostenrückstände macht der Beklagte Minderungsrechte geltend. Nach seiner Ansicht hat das Pflegeheim seine heimvertraglichen Leistungspflichten, nämlich die Pflege, nur mangelhaft erfüllt.

Die Frage, ob die Pflegeleistung tatsächlich mangelhaft war, wurde von dem erkennenden Gericht, dem OLG Frankfurt a.M. (Urt. vom 30.10.2013, Az. I U 153/12), gar nicht erst entschieden.

Denn nach Ansicht des Gerichts sind die §§ 536 ff BGB, also die Minderungsvorschriften des Mietrechts, auf den Heimvertrag nicht anwendbar seien. Anwendbar sei vielmehr § 10 Abs. 1 WBVG. Dies hat zur Folge, dass das Minderungsrecht nicht kraft Gesetzes (also unmittelbar, ohne dass der Betroffene die Minderung geltend macht, wie im mietrechtlichen Minderungsrecht), sondern nur durch die entsprechende ausdrücklich Geltendmachung gegenüber der Heimleitung (Vertragspartner) eintritt.

3. Meine Einschätzung

Die Regelungen des WBVG sind die spezielleren und daher primär anwendbaren Vorschriften für den Heimvertrag. Die Entscheidung ist daher richtig. Der Mieter muss also in jedem Fall beachten, die Mängel „unverzüglich" nach Auftreten anzuzeigen. Diese Pflicht kann bei einem gesetzlich betreuten Bewohner (§§ 1896 ff BGB) auch den gesetzlichen Betreuer treffen!
Nicht endgültig geklärt ist aber die Frage, warum man nun ausgerechnet jenen Menschen erhöhte Aufmerksamkeit und Aktivität zugemutet werden, die aufgrund Krankheit und/oder Gebrechlichkeit weniger handlungsfähig sind.