Kosten der Zwangsversteigerung

Kosten der Zwangsversteigerung

Mit dem Zuschlag im Zwangsversteigerungstermin ist der Ersteigerer verpflichtet, die zugesagte Zahlung zu erbringen (§ 49 Abs. 3 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG)), und zwar so recht-zeitig, dass der Betrag zum gerichtlichen Teilungstermin über das Geld verfügen kann (i.d.R. vier bis acht Wochen nach Zuschlag). Der Zahlbetrag ist zu verzinsen (4 v.H.), und zwar vom Tag des Zuschlags bis zum Teilungstermin. Ausnahme: Hinterlegung bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts.

1. Kostenforderungen des Gerichts

Die Kosten des Zwangsversteigerungsverfahrens trägt der Schuldner, nicht der Erwerber.

Das Gericht macht gegen den Ersteigerer zwei verschiedene Kosten geltend, nämlich die Zuschlagsgebühr und die Eintragungsgebühr. Für die Zuschagsgebühr wird der Wert des Geotes (Meistgebot) zuzüglich des Wertes der Rechte, die bestehen bleiben, zugrunde gelegt. Die Kosten für die Erteilung des Zuschlages sind Gerichtskosten und werden nach dem Gerichtskostengesetz (GKG) berechnet.

Erwerbskosten Zwangsversteigerung (Gesetze, siehe Anl.)

- ½ Zuschlagsgebühr auf Basis des Meistgebots (§ 11 GKG)

- 1 Eintragungsgebühr für die Eigentumsumschreibung (§ 60 KostO)

Für die Zuschlagsgebühr gelten die §§ 53, 11 GKG, Anl. 1 zu § 11 GKG.

Für die Eintragung in das Grundbuch fällt die Eintragungsgebühr an, die nach den §§ 60, 19, 20 KostO auf der Basis des Verkehrswerts (Ausn.: Meistgebot liegt über dem Verkehrswert) berechnet wird.

Bsp.: Hat das Grundstück einen Verkehrswert von EUR 170.000,--, so sind an Zuschlagsgebühr EUR 618,-- sowie als Eintragungsgebühr EUR 312,--, insgesamt also EUR 930,-- an Gerichtsgebühren zu bezahlen.

Unter Umständen kommt die Zusammenfassung mehrerer Grundstücke in Betracht, wenn diese eine wirtschaftliche Einheit darstellen. Es kann also unter Umständen interessant sein, einer Zusammenfassung der Grundstücke zu widersprechen, wenn die Zusammenfassung zu einem Gebührensprung führen würde.

2. Grunderwerbssteuer

Zuständig für die Festsetzung der Steuer für den Grundstückserwerb ist das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt.

Gemäß §§ 3, 11 Grunderwerbssteuergesetz fallen für den Kauf einer Immobilie durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung 3,5 v.H. Grunderwerbssteuer an. Die Freigrenze liegt bei EUR 2.500,--. Wie üblich erhöht sich der Verkehrswert als Berechnungsgrundlage, wenn Rechte bestehen bleiben.

Unter Umständen kann die Steuerlast dadurch verringert werden, dass wertvolles Zubehör (z.B. Antiquitäten, Sauna, etc.) herausgelöst wird, um diesbezüglich unterhalb des Freibetrags zu bleiben.

3. Mehrwertsteuer

Mehrwertsteuer fällt grundsätzlich nicht an, soweit das Meistgebot vollständig der Grunderwerbssteuer unterliegt, siehe § 4 Nr. 9a UStG.

4. Öffentliche Lasten

Einerseits ist der Erwerber Steuerschuldner für die Grundsteuer ab Zuschlag. Andererseits haftet der Alteigentümer noch für die Grundsteuer des Jahrs, in dem der Zuschlag erteilt wurde. Diese überlappenden Steuertatbestände muss die Gemeinde dadurch entwirren, dass diese bis zum Tage der Versteigerung bei dem Gericht angemeldet und dann aus dem Versteigerungserlös bedient werden. Andernfalls haftet der Ersteigerer, der dann aber ggfs. noch gegen die Gemeinde wegen der Pflichtverletzung der zu späten Anmeldung der Grundsteuer vorgehen kann.

Andere öffentliche Lasten des Grundstücks wie zum Beispiel die Anliegerbeiträge bezahlt der Ersteigerer, wenn diese erst nach Zuschlag fällig geworden sind.

Abschließender Tipp:

Der Ersteher haften weder für Rückstände beim Strom-, Wasser-, Gasverbrauch, noch für private Steuerrückstände zu haften.

Sollten aber Werkleistungen erbracht worden sein, die erst nach Zuschlag abgerechnet werden, sind die Maßnahmen dem Ersteigerer zugute gekommen, so dass von einer Einstandspflicht des Ersteigerers auszugehen ist.

§ 11 GKG Höhe der Gerichtskosten

(1) Kosten werden nach dem Kostenverzeichnis der Anlage 1 zu diesem Gesetz erhoben.

(2) Die Gebühren richten sich nach dem Wert des Streitgegenstands (Streitwert), soweit nichts anderes bestimmt ist. Die Gebühr bei einem Streitwert bis 300 € beträgt 25 €. Die Gebühr erhöht sich bei einem Streitwert bis ........ für jeden angefangenen Betrag von weiteren ....... um ... Eine Gebührentabelle für Streitwerte bis 500.000 € ist diesem Gesetz als Anlage 2beigefügt

Anlage 1 zu § 11 GKG – Auszug –

5120 Erteilung des Zuschlags 0,5 Gebühren

Berechnung der Zuschlagsgebühr (Basis Meistgebot)

- bis 300 € 25€ Mindestgebühr

- bis 1.500 € 10€ je weitere 300€

- bis 5.000 € 8 € je weitere 500 €

- bis 10.000 € 15€ je weitere 1.000 €

- bis 25.000 € 23€ je weitere 3.000 €

- bis 50.000 € 29€ je weitere 5.000 €

- bis 200.000 € 100 € je weitere15.000 €

- bis 500.000 € 150 € je weitere30.000 €

- über 500.000 € 150 € je weitere50.000 €

- vom errechneten Betrag sind es 50 %

§ 60 KostO Eintragung des Eigentümers

(1) Für die Eintragung eines Eigentümers oder von Miteigentümern wird die volle Ge-bühr erhoben.

...

§ 19 KostO Sachen

(1) Der Wert einer Sache ist der gemeine Wert. Er wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der Sache unter Berücksichtigung aller den Preis beeinflussenden Umstände bei einer Veräußerung zu erzielen wäre...

....

§ 20 KostO Kauf, Vorkaufs- und Wiederkaufsrecht

(1) Beim Kauf von Sachen ist der Kaufpreis maßgebend; .... Ist der Kaufpreis niedriger als der Wert der Sache ..., so ist dieser maßgebend;

....

Berechnung der Eintragungsgebühr (Basis Verkehrswert)

- bis 1000 € 10€ Mindestgebühr

- bis 5.000 € 8 € je weitere 1.000 €

- bis 50.000 € 6 € je weitere 3.000 €

- bis 5.000.000 € 15€ je weitere 10.000€

- bis 25.000.000 € 16€ je weitere 25.000€

- bis 50.000.000 € 11€ je weitere 50.000€

- bis 250.000.000€ 7 € je weitere 250.000€

- über 250.000.000 € 7 € je weitere 500.000€